Așa cum v-am promis anterior, revenim cu detalii picante despre o vânzare care face destul de multă vâlvă în piața imobiliară și ceva în plus, ca bonus pentru cititorii fideli. Este vorba despre fosta Fabrică de Țigări Belvedere din Regie, care a fost cumpărată de SIF Banat-Crișana, prin SIF SPV TWO SA, pentru suma de 33,59 milioane de euro. E și normal să facă vâlvă pentru că zona e în plină dezvoltare, iar suprafața ar permite un proiect imobiliar estimat la 400 milioane euro.
Cu așa pronosticuri nici nu e de mirare că Michael Topolinski nu renunță și a contestat deja și această licitație. Așa ajungem la numărul magic de 3 contestări (același investitor canadian a mai contestat în două rânduri procedura de licitație), astfel că povestea e departe de a fi închisă.
Colac peste pupăză, contractul prin care Interagro SA a intrat inițial în posesia terenurilor din regie (numărul 4347/05.11.2007) este contestat chiar de către firme din grupul INTERAGRO, mai exact Galaxy Tobacco SA. Desigur, administratorul judiciar al INTERAGRO SA, CITR Filiala Ilfov SPRL, nu aveau cum să nu aibă cunoștință de această situație, și totuși au mers mai departe cu licitația.
Nu are rost să reluăm toată conjunctura prin care a ajuns domnul Niculae (prin INTERAGRO) în posesia terenurilor și clădirilor, însă câteva aspecte istorice relevante pentru situația de azi merită atenția dumneavoastră.
Astfel, în ediția din 12.01.2007 a ziarului Ziua, se arată cum la 21.12.2006 Consiliul de administrație al Galaxy Tobacco SA (fosta Societate Națională Tutunul Românesc SA) a decis garantarea creditului de 37 milioane Euro luat de la PIRAEUS Bank SA de Viromet SA, firmă controlată la acel moment în proporție de 75% de Ioan Niculae, fiind în acest mod constituite ipoteci de rang I pe 17 terenuri ale GALAXY TOBACCO SA.
Ioan Niculae ajunsese proprietar al acestei societăți în mod ilegal în anul 2000 (detaliile acestei tranzacții se găsesc aici), moment de la care a folosit de o manieră cel puțin interesantă resursele companiei.
Ce scoatem acum în evidență este faptul că printre imobilele tranzacționate în 2007 se află și niște monumente istorice. Mai interesant este faptul că la momentul respectiv Galaxy Tobacco SA a vândut totul ca un lot unitar. Și mai interesant este faptul că acum se solicită anularea tocmai pentru nerespectarea legislației privind regimul monumentelor istorice.
Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice reglementează un drept de preemțiune în favoarea statului, prin Ministerul Culturii sau unitățile administrativ teritoriale, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării. În alte cuvinte, acest drept de preemțiune este opozabil atât părților contractuale cât și terților.
Se pare că, deși scriptic procedura de preemțiune a fost considerată ca realizată, de fapt, statul român nu avea cum să își exercite acest drept pentru că la momentul vânzării din 2007 s-a notificat statul privind opțiunea de exercitare a dreptului de preemțiune raportat la toate imobilele supuse vânzării, sens în care nici autoritățile centrale, nici cele locale nu aveau cum să își exercite acest drept și asupra unor imobile care nu erau clasificate ca monumente istorice. O altă „scăpare” a fost faptul că Primăria Sectorului 6 nici măcar nu a fost notificată.
Problemele nu se opresc aici, pentru că, din 2001, pe rolul instanțelor de judecată se află mai multe litigii, nesoluționate încă, bazate pe dispozițiile faimoasei Legi 10 /2001 privind regimul imobilelor preluate abuziv. Aceeași lege prevede că înstrăinarea imobilelor asupra cărora există proceduri judiciare nesoluționate este lovită de nulitate absolută.
Cu toate că responsabilii CITR cunosc toată situația litigioasă, aceștia au mers mai departe cu organizarea licitației cu ignorarea cadrului legal, în favoarea clientului Ioan Niculae. În mai multe rânduri în cazul conflictului cu Michael Topolinski, Ionuț Șandor a afirmat că procedurile de licitație au fost organizate cu respectarea tuturor cerințelor legale, dar nu putem să nu ne întrebăm dacă, de fapt, chiar așa a fost și dacă participanților la licitație li s-a spus toată situația sau au fost lăsați în întuneric.
O să vă oferim suficiente argumente în continuare care amintesc de practici pe care le-am arătat în articolele anterioare (acțiunile lui Ionuț Șandor în insolvența Interaction SRL au ajuns să facă obiectul unor vii dispute și a cercetării disciplinare în a doua parte a lunii septembrie 2022 și la nivelul UNPIR, organizație al cărei punct de vedere îl așteptăm cu interes, demersul fiind inițiat în urma plângerii formulate de către Romgaz SA împotriva administratorului judiciar al Interagro SA, CITR Filiala Ilfov).
Asta, pentru că același Ionuț Șandor a semnat la 26.05.2022 modificarea și prelungirea Planului de Reorganizare al Interagro SA, care a obținut vot favorabil din partea creditorilor, o mână de ajutor (ne)sperată venind de la Octavian Marcu, șef pe work-out al PIRAEUS Bank.
Este important de înțeles că această prelungire de plan a trecut de creditori (mai puțin câțiva diligenți, care au înțeles ce li se pregătește) în condițiile în care chiar în conținutul ei se specifică faptul că nu a fost respectat Programul de Plăți asumat în 2018 (cităm: “Necesitatea modificării și prelungirea planului de reorganizare are la baza întârzierea efectuării distribuirilor conform previziunilor inițiale incluse în programul de plăți, având în vedere decalajul generat de intervenția pe parcursul perioadei de reorganizare a unei serii de factori externi, independenți de voința societății debitoare sau a administratorului judiciar și respectiv care nu puteau fi anticipate”), care era de facto motiv de intrare în faliment.
Mișcarea CITR de a prelungi Planul de Reorganizare a survenit la numai câteva zile de la organizarea licitației din 18.05.2022 prin care s-a dorit vânzarea terenurilor fostei Fabrici de Industrializare a Tutunului către SIF SPV TWO SA, vehicul al unui fond de investiții, în detrimentul ofertei depuse de Tabogo Property SRL, dezvoltator imobiliar cu experiență.
Licitația s-a ținut, deși anterior, CITR a fost notificată de Galaxy Tobacco SA cu privire la faptul că bunurile supuse vânzării se află ilegal în posesia Interagro SA întrucât la momentul încheierii contractului din 2007 prin care Interagro SA a cumpărat bunurile Galaxy Tobacco SA, supuse vânzării în licitația sus-menționată, nu au fost respectate condițiile impuse de legea privind protejarea monumentelor istorice, fapt ce poate atrage nulitatea contractului, așa cum am arătat deja.
Mai simplu spus, CITR nu putea să vândă într-o licitație publică ceva ce nu era adus legal în patrimoniul Interagro SA, societate a cărei insolvență o administrează.
Continuarea licitației de către CITR a condus la chemarea în judecată a Interagro SA de către Galaxy Tobacco SA.
Un efect secundar, însă de fațadă, îl reprezintă înlocuirea lui Ionuț Șandor cu Florin Constantin, de asemenea partener în conducerea CITR, însă o privire rapidă a ceea ce face acesta confirmă că nu este decât continuator al activităților lui Ionuț Șandor.
Este remarcabilă prestația sa în insolvența New Century Development SRL, unde a înscris drept creditor garantat firma Constantin Capital SRL (BPI 10505/17.06.2022), în urma unei subrogații forțate care nu respectă cadrul legal.
Pe scurt, prin aprilie 2022, Constantin Capital SRL a inițiat demersurile preluării forțate a creanței deținute de PIRAEUS BANK SA asupra unui activ al New Century Development SRL după ce anterior cumpărase o creanță chirografară nesemnificativă ca valoare pentru a avea calitate în procedură.
Octavian Marcu, șef pe work-out al PIRAEUS BANK a acceptat subrogația fără a cere actualizarea creanței cu dobânzi și accesorii și fără a încheia acte notariale. La câteva luni, în iulie 2022 mai exact, pentru a se proteja a depus la dosarul insolvenței o cerere prin care banca dorește să recupereze dobânzile și accesoriile unei creanțe deja cesionate (!). La rândul său, remarcabil pentru o instituție de stat, OCPI Târgu Jiu refuză transcrierea ipotecii băncii în favoarea Constantin Capital SRL pe motive de lipsă documente justificative.
Constantin Capital SRL trece la contraatac și cesionează, în august 2022, creanța “garantată” către o nouă firmă, pe care Florin Constantin acceptă să o înscrie din nou în Tabelul actualizat de creanțe ca și creditor garantat (BPI 13486/23.08.2022) deși în ambele situații lipsesc documente esențiale pentru a putea legaliza un astfel de statut al noilor creditori.
CITR girează toată această sarabandă de subrogații/cesiuni nu doar pe un preț neactualizat al creanței ci și pe o sumă vizibil mai mică decât valoarea de evaluare a bunului gajat și în condițiile în care știe că PIRAEUS BANK a cerut la spartul târgului diferențele rezultate din dobânzi și accesorii fără a mai fi prins ca și creditor garantat, în locul său fiind înscrise alte companii.
Explicația reușitei lui Constantin Capital SRL poate fi faptul că proprietarul acesteia, Cosmin Comșa este un fost bancher, cu un renume cel puțin îndoielnic, activ în preluarea de creanțe chirografare de la firme din grupul Interagro SA. Pentru o firmă ca și Constantin Capital SRL să plasezi banii în creanțe chirografare în insolvențe ale firmelor din grupul INTERAGRO este cel puțin dubios, pentru că această categorie de creanțe este cea mai expusă riscului de nerecuperare, mai ales în firmele lui Ioan Niculae. Ce este interesant – în toate firmele unde Comșa cumpără creanțe chirografare, creditor garantat majoritar este PIRAEUS BANK, reprezentată de Octavian Marcu, care așa cum am văzut în cazul New Century Development SRL îl ajută apoi să preia bunurile garantate prin subrogații forțate.
Prietenia nu ar funcționa însă cu un administrator judiciar diligent, însă toate aceste lucruri sunt netezite prin relația specială dintre CITR, Cosmin Comșa și Octavian Marcu, cel mai recent exemplu fiind efectuarea de distribuiri pentru creanțele chirografare sau garantate deținute de bancă la nivelul Interagro SA (interesant este că, în conformitate cu distribuirile efectuate în anul 3, trimestru IV, menționate în Raportul privind situația financiară a debitoarei Interagro SA, din septembrie 2022 sub semnătura lui Florin Constantin se regăsesc la plățile efectuate pentru categoria creanțe chirografare și sume virate către “New Century Development SRL – subrogație”).
Altfel spus, am luat de la Constantin Capital SRL 14 milioane lei în New Century Development SRL, l-am înscris ca și creditor garantat deși ONCPI a refuzat să transcrie ipoteca, și am avut grijă să îi dau niște bani lui Constantin Capital SRL din insolvența Interagro SA, unde s-a înscris cu drepturi corelative în urma preluării prin subrogație a creanței PIRAEUS din insolvența New Century Development SRL. Mai mult, la 06.10.2022, conform BPI 16082, CITR respinge cererea Piraeus Bank pentru dobânzi și accesorii (suma cuvenită de drept băncii este amețitoare, aproape de valoarea creanței subrogate). Motivele respingerii sunt întemeiate pe „neprofesionalismul” lui Octavian Marcu și a echipei sale, care au acceptat să facă o subrogație cu multe abateri de la procedură (nu poți cere în iulie, la 3 luni de la acceptarea subrogației, dobânzile și accesoriile. CITR te va surprinde cu promptitudinea răspunsului său din octombrie, adică tot după, aceeași fatidică perioadă de 3 luni, că nu mai ai calitate în procedură).
Maestrul Andrei Cionca a pus în această insolvență un administrator creativ, inovator care își poate da un doctorat cu ochii închiși pe domeniul administrării judiciare defectuoase, la studiul de caz putând trece toate manevrele făcute de băieții deștepți sub nasul DAR cu semnătura lui (la bibliografie poate folosi și acest articol, cu respectarea condițiilor de copyright).
Le dorim succes creditorilor și credem că vor realiza în ce ecuație se află pe banii lor!
Redacția